2016酒店集團(tuán)在輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型上有何作為?
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-12-13 瀏覽次數(shù)：3262推進(jìn)REITs、輸出自有品牌、轉(zhuǎn)向特許加盟、出售酒店資產(chǎn)...不同的操作模式均是為了實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。然而輕資產(chǎn)還可能面臨著風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄝx視網(wǎng)訊 貝玉）以有限資產(chǎn)獲取最大收益，是所有企業(yè)追求的最高境界和最終方向。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，“變輕”不僅是一種選擇，也是一種必然。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)模式最為成熟，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資金額大、回報(bào)周期長，融資模式單一，如果想要大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在這一背景下，“輕資產(chǎn)”成為企業(yè)追求發(fā)展的路徑之一。
與商業(yè)地產(chǎn)息息相關(guān)的酒店業(yè)也存在著同樣的問題，重資產(chǎn)的特性決定了其必須要使用杠桿來提高回報(bào)率，財(cái)務(wù)杠桿會(huì)增加周期風(fēng)險(xiǎn)，更安全的做法是使用經(jīng)營杠桿。2016年，酒店業(yè)在輕資產(chǎn)方面有哪些新的進(jìn)展突破，又面臨著哪些挑戰(zhàn)？
一、國際一流的酒店集團(tuán)都在“賣品牌”
輕重資產(chǎn)并行：萬豪引得眾人皆效仿
2016年9月20日，中國商務(wù)部批準(zhǔn)萬豪國際收購喜達(dá)屋酒店及度假村國際集團(tuán)的交易，使得萬豪國際一舉成為全球最大的酒店集團(tuán)。早在1993年，萬豪集團(tuán)就將業(yè)務(wù)一分為二，分別是萬豪地產(chǎn)和萬豪國際。1999年1月1日，萬豪地產(chǎn)成功獲得REITs資格。公司結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組后，萬豪地產(chǎn)與萬豪國際分別以重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的模式發(fā)展。萬豪既有來自經(jīng)營管理的輕資產(chǎn)收入，又有實(shí)體酒店的收入，有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匹配組合度大大提高，這一做法成為了全球酒店業(yè)的典范。
減輕賬面資本：喜達(dá)屋資本專注酒店管理
繼9月喜達(dá)屋宣布正式加入萬豪后， 2016年10月，喜達(dá)屋資本宣布向由中國人壽保險(xiǎn)集團(tuán)牽頭的財(cái)團(tuán)出售總價(jià)值為20億美元左右的美國部分酒店股份，此舉一方面避重就輕，縮小規(guī)模并減輕了賬面資產(chǎn);另一方面專注于酒店管理并重塑資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資本回報(bào)率。
華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱用“一流酒店集團(tuán)賣品牌”總結(jié)到：“酒店業(yè)應(yīng)該是酒店管理業(yè)而非酒店投資業(yè)，否則就變成房地產(chǎn)企業(yè)了。品牌是輕資產(chǎn)的前提，截至2013年底，4大國際品牌中，洲際自有物業(yè)比例達(dá)0.2%、萬豪為1.2%、喜達(dá)屋2.95%、希爾頓4.02%。”
業(yè)內(nèi)人士表示，輕資產(chǎn)模式是國際酒店管理公司普遍的運(yùn)營模式，從酒店投資回報(bào)率來看，這種方式的盈利率較高，喜達(dá)屋、洲際等集團(tuán)在中國的拓展均采用這種方式。把目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)，各大酒店集團(tuán)在輕資產(chǎn)方面的做法，又有哪些值得經(jīng)營者借鑒的地方呢?
二、國內(nèi)酒店集團(tuán)紛紛探索多元化模式
1、發(fā)力新三板：多家酒企欲用小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目
自2015年起，新三板就獲得了不少本土酒店集團(tuán)的青睞。僅2016年，君亭酒店、中青旅山水、美豪酒店、沃閣酒店、布丁酒店等紛紛獲批登陸新三板，而其目的也是力圖拓展輕資產(chǎn)，進(jìn)行品牌輸出。搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長陸興泰表示，國內(nèi)的輕資產(chǎn)和國外的輕資產(chǎn)有很大不同，國外有REITs，國內(nèi)則沒有。用小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目，從回報(bào)角度來說，盡可能提高收益，是輕資產(chǎn)的核心。
2、REITs魔術(shù)：綠地探路“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營
2016年3月11日，綠地控股公告，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托(REITs)并擬在新加坡證交所主板上市，這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs。“綠地的發(fā)展路徑還是比較清晰的，第一個(gè)是輕資產(chǎn)，以酒店資產(chǎn)證券化作為一個(gè)推動(dòng)的方向；第二個(gè)是國際化，綠地已經(jīng)走向海外，是第一家國內(nèi)管理公司在國外管理酒店；第三是品牌管理輸出。”綠地國際酒店管理集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理李瑞忠表示。
3、深化國際化布局：碧桂園鳳凰國際向“輕資產(chǎn)重管理”轉(zhuǎn)型
2016年12月6日，碧桂園森林城市鳳凰酒店正式開業(yè)，這標(biāo)志著碧桂園鳳凰品牌國際化布局終于落地。碧桂園鳳凰國際酒店管理公司執(zhí)行總經(jīng)理羅與卓表示：“未來在現(xiàn)有的品牌之外，我們會(huì)根據(jù)市場需求推出多個(gè)新品牌，實(shí)現(xiàn)多品牌、多星級(jí)的發(fā)展模式。而酒店市場證券化的趨勢，我們也有做一定程度的探索，未來亦不排除這種可能性。輕資產(chǎn)化和國際化將是我們未來發(fā)展的兩個(gè)大方向。”從重投資、重資產(chǎn)的發(fā)展模式到輕資產(chǎn)、重管理的發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，這是碧桂園鳳凰的一次重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
4、品牌輸出：萬達(dá)酒店及度假村邁出輕資產(chǎn)輸出第一步
2016年2月25日，萬達(dá)酒店及度假村與百城置業(yè)集團(tuán)就五指山百城萬達(dá)嘉華酒店委托管理項(xiàng)目正式簽約。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)副總裁兼萬達(dá)酒店及度假村總裁錢進(jìn)表示：“五指山百城萬達(dá)嘉華酒店作為萬達(dá)酒店及度假村品牌輸出的首個(gè)項(xiàng)目，代表公司已成功邁出了‘輕資產(chǎn)’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第一步。”自2012年成立以來，萬達(dá)酒店及度假村推出了4個(gè)自有酒店品牌，其經(jīng)營思路也從完全依賴國際品牌連鎖酒店委托管理的模式，逐步走向自有酒店品牌經(jīng)營管理。
5、委托管理：世茂酒店試水“輕資產(chǎn)”調(diào)整策略
在早些年的Mini Hotel酒店發(fā)展中，世茂酒店及度假村都采用自己投資自己管理的方式。隨著Mini Hotel品牌知名度的提高以及穩(wěn)健的發(fā)展，世茂開始做出策略調(diào)整，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)至委托管理輸出的輕資產(chǎn)方向。預(yù)計(jì)2017年中對(duì)外營業(yè)的臨沂濱河世茂睿選酒店，將成為世茂首家委托管理輸出的酒店，這也標(biāo)志著世茂邁出了輕資產(chǎn)的第一步。
6、輕裝上陣：保利開啟自營品牌時(shí)代
2016年7月22日，保利酒店推出“ARTEL雅途”和“N+” 兩大酒店品牌，開啟了保利的自營品牌時(shí)代。從與國際品牌合作，至建立自營品牌，這一趨勢的改變，也是酒店輕資產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。談及未來的酒店發(fā)展模式，保利酒店管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理李國華表示：“特許經(jīng)營、第三方管理、酒店資產(chǎn)證券化都是值得期待的。保利酒店將在未來采用新建及收購酒店、參股經(jīng)營、租賃經(jīng)營、委托管理及特許經(jīng)營等多種合作模式輸出品牌、資本、管理人才等。”
7、特許加盟：首旅如家并表后轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式
2016年10月18日，北京首旅酒店(集團(tuán))股份有限公司發(fā)布資產(chǎn)過戶完成的公告，除了調(diào)高經(jīng)濟(jì)型酒店特許經(jīng)營比例外，首旅酒店集團(tuán)總經(jīng)理、如家酒店集團(tuán)董事長孫堅(jiān)還表示，如家中端酒店未來也要提高特許經(jīng)營比例，公司未來將轉(zhuǎn)型“特許加盟”的輕資產(chǎn)模式，擴(kuò)充現(xiàn)金流，增強(qiáng)經(jīng)營活力，提升競爭能力。拓展酒店品牌，發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣是首旅酒店的重要戰(zhàn)略之一，定位于中高檔商務(wù)度假酒店品牌首旅建國，旗下已有簽約酒店101家。
8、出售酒店資產(chǎn)：華天欲擺脫虧損困境
落實(shí)輕資產(chǎn)布局，出售銀城華天酒店，參股星億東方介入影視文化產(chǎn)業(yè)，2016年4月華天酒店集團(tuán)股份有限公司第六屆董事會(huì)第十九次會(huì)議決議公告中，華天明確表示，將通過本次資產(chǎn)出售，開展資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)。將銀城華天由自主經(jīng)營改為租賃經(jīng)營，符合公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，有效提升公司資產(chǎn)流動(dòng)性和運(yùn)營效率。近三年來，華天酒店一直深陷虧損危機(jī)，徘徊在“ST”邊緣。10月10日晚間至13日，華天更是連發(fā)公告，分別涉及政府補(bǔ)助、融資融券和股權(quán)質(zhì)押，為歸還銀行貸款、補(bǔ)足經(jīng)營性現(xiàn)金流并平衡業(yè)績報(bào)表頻放大招。
綜上所述，推進(jìn)REITs、輸出自有品牌、轉(zhuǎn)向特許加盟、出售酒店資產(chǎn)、轉(zhuǎn)向品牌經(jīng)營管理等方式，國內(nèi)酒店集團(tuán)不同的操作模式均是為了實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。然而，輕資產(chǎn)的同時(shí)，還可能面臨著風(fēng)險(xiǎn)。
三、輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型中或?qū)⒚媾R的風(fēng)險(xiǎn)
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過度的輕資產(chǎn)模式會(huì)使得整體品牌把控能力降低，比如說需要和其他企業(yè)協(xié)調(diào)的成本會(huì)增加。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院院長魏鵬舉認(rèn)為，輕資產(chǎn)擴(kuò)張一方面會(huì)使品牌價(jià)值的變現(xiàn)途徑更加豐富多元，做大產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈，但同時(shí)也會(huì)加大資產(chǎn)保值風(fēng)險(xiǎn)。
輕資產(chǎn)模式主要做法為輸出品牌，與盈利與否無關(guān)，只固定收取管理費(fèi)，虧損均由業(yè)主承擔(dān)。洲際酒店集團(tuán)早期曾通過這種旱澇保收的模式在中國迅猛圈地，然而，近年來洲際酒店在中國發(fā)生的多起撤牌事件，也為輕資產(chǎn)敲響了警鐘。“高速擴(kuò)張下，酒店集團(tuán)已難以向業(yè)主提供完善的管理服務(wù)。”分析人士認(rèn)為，在輕資產(chǎn)模式之下，業(yè)主需要承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。而今，絕大部分酒店集團(tuán)都在快速擴(kuò)張中，這意味著業(yè)主面臨的競爭壓力會(huì)加大，盈利空間相對(duì)也會(huì)壓縮。
“輕資產(chǎn)”對(duì)于項(xiàng)目的創(chuàng)新度、品牌知名度、企業(yè)管理能力等都有較高的要求，想要走好產(chǎn)這條道路，還真不是件容易的事。在接下來的2017年，還會(huì)有哪些企業(yè)在這條道上有所作為，并真正成功，將是我們未來關(guān)注的重點(diǎn)話題之一。