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新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-12-15 瀏覽次數(shù)：2699IIUSA官網(wǎng)通告，EB-5法案的生效時(shí)間延長(zhǎng)至明年4月28日。對(duì)于廣大在美國(guó)投資房地產(chǎn)的中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，這或許是一次新的契機(jī)。
中國(guó)的海外地產(chǎn)投資熱潮可以追溯到2010年，那時(shí)經(jīng)濟(jì)剛剛從衰退中緩解出來(lái)，而從這以后的中國(guó)海外房產(chǎn)投資，每年都呈現(xiàn)這持續(xù)上升的趨勢(shì)。
酒店及組合投資
上圖顯示了中國(guó)投資者在過(guò)去五年中所交易的數(shù)額巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中兩筆發(fā)生在紐約，這兩筆交易中，其中一個(gè)每個(gè)房間交易價(jià)為一百四十萬(wàn)美金，而另一個(gè)交易中每個(gè)房間的售價(jià)為兩百萬(wàn)美金，這極大地引起了業(yè)界的注意。
中國(guó)的投資者們最近也開(kāi)始了酒店組合投資。2016年，Hersha Hospitality Trust公司向中國(guó)的信泰資本管理有限公司出售了其7間曼哈頓的酒店70%的股權(quán)，售價(jià)為五億七千萬(wàn)美金。而著名的黑石集團(tuán)Blackstone Group也同意將Strategic Hotels & Resorts, Inc賣給中國(guó)的安邦保險(xiǎn)，售價(jià)65億美金。海航集團(tuán)今年10月也從黑石集團(tuán)手上購(gòu)入希爾頓全球酒店集團(tuán)兩成半的股權(quán)，同樣作價(jià)65億美元。而其此前年初對(duì)于卡爾森酒店集團(tuán)的的全權(quán)收購(gòu)也將在今年下半年完成交割。
海航65億美元購(gòu)得希爾頓25%股份
動(dòng)機(jī)何在
中國(guó)涌入美國(guó)的大量游客是促使中國(guó)投資者在美國(guó)投資酒店的最大誘因。根據(jù)美國(guó)國(guó)家旅游辦公室的數(shù)據(jù)，2014有大約兩百萬(wàn)的中國(guó)游客來(lái)美旅行，跟去年相比上漲了21%，而這些游客們一共為他們的行程支付了大約兩百三十萬(wàn)美金。然而這一趨勢(shì)還在上漲，這就是為什么中國(guó)投資者這么看好酒店投資，因?yàn)檫@些中國(guó)來(lái)美旅游的中產(chǎn)階級(jí)們就是他們最大的客戶。
許多中國(guó)的個(gè)體投資人都在使用美國(guó)的EB-5移民投資計(jì)劃來(lái)投資美國(guó)酒店發(fā)展。EB-5的項(xiàng)目同時(shí)也為美國(guó)人在衰弱的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，提供了無(wú)數(shù)的工作機(jī)會(huì)。根據(jù)美國(guó)官方的數(shù)據(jù)顯示，80%的EB-5投資簽證都給了中國(guó)人。這些來(lái)美國(guó)投資的人同時(shí)也看重著具有美國(guó)身份以后同時(shí)帶來(lái)的良好的社會(huì)福利以及更高質(zhì)量的教育以及生活水平。
而就在美國(guó)時(shí)間12月7日，IIUSA的官方網(wǎng)站上已發(fā)布通告，正式確認(rèn)EB-5現(xiàn)行法案已經(jīng)包括進(jìn)了持續(xù)決議案(CR-Continuing Resolution)的順風(fēng)車，通過(guò)周五兩院的投票后，就將延期至2017年4月28日。新的法案可能會(huì)將最高投資要求從50萬(wàn)美元提高到80萬(wàn)美元(高失業(yè)率地區(qū))，從100萬(wàn)美元提高到120萬(wàn)美元(低失業(yè)率地區(qū))。
趨勢(shì)
除了幾個(gè)特大旅游城市以外，一些發(fā)展勢(shì)頭迅猛的美國(guó)中大型城市，諸如達(dá)拉斯，芝加哥，西雅圖，也引起了人們的廣泛關(guān)注，然而因經(jīng)驗(yàn)、了解較少等原因，中國(guó)投資者們暫時(shí)還未大規(guī)模進(jìn)駐這些市場(chǎng)，均持有謹(jǐn)慎態(tài)度。
對(duì)于已經(jīng)在美國(guó)地產(chǎn)界活躍多時(shí)的中國(guó)建筑公司們來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年追加自己的投資幅度才是關(guān)鍵。例如，上海建工集團(tuán)旗下的美國(guó)全資子公司，于2014年開(kāi)發(fā)了位于法拉盛的凱悅酒店，并在2015年年底購(gòu)買了加州的一處凱悅地產(chǎn)和位于紐約仍在建設(shè)中的富頓二號(hào)，將包括兩座住宅樓，一座辦公樓， 和一家精品酒店，并有意冠名為「上海建工廣場(chǎng)」。
仍在建設(shè)中的上海建工廣場(chǎng)
Cushman&Wakefield在一篇文章中指出，自2012年中國(guó)允許保險(xiǎn)公司對(duì)海外房地產(chǎn)進(jìn)行投資以來(lái)，目前所有中國(guó)保險(xiǎn)公司的投資總額為134億美元，占總資產(chǎn)的0.8%。 海外投資估計(jì)為其一半。而要知道，國(guó)家允許其海外投資比重上限為15%，通過(guò)這一措施，中國(guó)的保險(xiǎn)公司們?nèi)杂芯薮蟮暮Ｍ馔顿Y空間，美國(guó)仍將是其首選目的地。
為大家詳細(xì)解讀一下這份草案討論稿的部分重點(diǎn)調(diào)整內(nèi)容。
EB-5區(qū)域中心法案延期六年
將EB-5區(qū)域中心法案延期六年至2022年9月30日。
TEA地區(qū)定義變更
應(yīng)由國(guó)土安全部決定目標(biāo)就業(yè)區(qū)的判定，且不受任何其他政府和非政府實(shí)體的約束。
將TEA目標(biāo)就業(yè)區(qū)劃分為：優(yōu)先城市投資地區(qū)、農(nóng)村地區(qū)、 關(guān)閉的軍事基地。
優(yōu)先城市投資地區(qū)的定義為：在都市統(tǒng)計(jì)區(qū)內(nèi)包含一個(gè)人口普查區(qū)的地區(qū)，且根據(jù)最新的普查數(shù)據(jù)，至少滿足以下中的兩點(diǎn)：1、失業(yè)率為全國(guó)平均的150%以上;2、貧困率為30%以上;3、中等家庭收入在全國(guó)或大都市統(tǒng)計(jì)地區(qū)的60%以下。
TEA的有效期為兩年。
簽證配額預(yù)留
給鄉(xiāng)村和城市欠發(fā)達(dá)地區(qū)預(yù)留簽證，2018財(cái)年，7.5%的簽證配額預(yù)留農(nóng)村地區(qū)，7.5%預(yù)留給優(yōu)先城市投資地區(qū);從2019財(cái)年開(kāi)始，15%的簽證配額預(yù)留給農(nóng)村地區(qū)，15%預(yù)留給優(yōu)先城市投資地區(qū)。每個(gè)財(cái)年末，任何未用完的預(yù)留簽證將順延到下一財(cái)年的同一類別。
優(yōu)待部分類型項(xiàng)目
除了TEA地區(qū)項(xiàng)目外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和制造業(yè)項(xiàng)目也符合低投資額。其中，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指由政府機(jī)構(gòu)管理的、商業(yè)計(jì)劃已獲批的、用于維持、改善或建設(shè)公共工程的資本投資項(xiàng)目;制造業(yè)項(xiàng)目指商業(yè)計(jì)劃已獲批的、目的在于改善、建設(shè)或經(jīng)營(yíng)一個(gè)生產(chǎn)或組裝產(chǎn)品的美國(guó)工廠或制造廠的項(xiàng)目。
逐步提高最低投資額
自該法案頒布之日起，最低投資額為70萬(wàn)美元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目或TEA地區(qū)項(xiàng)目則最低投資額為65萬(wàn)美元;
2017年10月1日開(kāi)始，最低投資額為85萬(wàn)美元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目或TEA地區(qū)項(xiàng)目則最低投資額為75萬(wàn)美元;
2018年10月1日開(kāi)始，最低投資額為100萬(wàn)美元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目或TEA地區(qū)項(xiàng)目則最低投資額為80萬(wàn)美元。
投資者保護(hù)
投資人在區(qū)域中心、新商業(yè)企業(yè)或就業(yè)創(chuàng)造實(shí)體被關(guān)停的180天內(nèi)可以轉(zhuǎn)投新的區(qū)域中心、新商業(yè)企業(yè)或就業(yè)創(chuàng)造實(shí)體，并保留原有的優(yōu)先日。
首次提出了對(duì)區(qū)域中心加強(qiáng)EB-5資金監(jiān)管和使用的明確要求。
外國(guó)政府和國(guó)企旗下的機(jī)構(gòu)不能參與EB-5項(xiàng)目
外國(guó)政府和國(guó)企旗下機(jī)構(gòu)不能直接參與EB-5項(xiàng)目。外國(guó)政府直接或間接擁有的投資機(jī)構(gòu)或投資基金，可以投資就業(yè)創(chuàng)造企業(yè)，而非就業(yè)創(chuàng)造企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)!
可以申請(qǐng)無(wú)條件永久居留
EB-5申請(qǐng)人，如果滿足投資要求并創(chuàng)造足夠的就業(yè)崗位，在做出投資行為后的24個(gè)月后，可以申請(qǐng)無(wú)條件永久居留。
不回溯，頒布之日生效
法案自頒布之日起生效。資金來(lái)源和投資者保護(hù)等條款90天內(nèi)生效，TEA認(rèn)定可延長(zhǎng)120天。
從過(guò)往EB-5改革派拋出的幾個(gè)EB-5改革草案對(duì)比，此份最新草案討論稿不僅取消了讓廣大投資人擔(dān)心的回溯條款，而且在簽證分配和投資額漲價(jià)方面均做了讓步，進(jìn)一步縮小了兩者在城鄉(xiāng)地區(qū)之間的差距，可以說(shuō)是鄉(xiāng)村派為力保EB-5順利改革而做出的妥協(xié)。然而，在TEA定義變更這個(gè)最重要的議題上，鄉(xiāng)村派仍死守底線，對(duì)優(yōu)先城市投資地區(qū)的要求，也將使大都會(huì)地區(qū)的項(xiàng)目基本難以再符合TEA地區(qū)項(xiàng)目的定義。
雖然新的提案以確定延期，但總的趨勢(shì)來(lái)看，漲價(jià)和諸多變革已是大勢(shì)所趨。明智的EB-5投資人，應(yīng)該未雨綢繆，有備無(wú)患，做好最充分的準(zhǔn)備，寧可信其真，趕在新法案最終出臺(tái)前，做好最壞最充分的打算。
(本文綜合了微信公眾號(hào)Pinebase盤貝與微信公眾號(hào)嘉際海外的報(bào)道)